案情简介

某建筑工程公司（以下简称“建筑公司”）与南京某健康公司（以下简称“健康公司”）于2022年2月签订办公场所房屋租赁合同，双方约定租赁期限3年，年租金15万元，若迟延支付房租，需按年租金的30%支付违约金。截至2024年5月，建筑公司以健康公司不能提供租金发票致使其无法通过公司内部合规审查为由，要求解除房屋租赁合同。健康公司拒绝提前解除合同，并阻拦建筑公司搬离办公场所，建筑公司遂将办公人员撤出并停止支付房租。健康公司数次催讨房屋租金未果，于2024年9月向南京市鼓楼区人民法院（以下简称“鼓楼法院”）起诉，要求建筑公司支付自2024年5月以来的租金，并按合同约定支付30%迟延违约金，总计约13万元。中国贸促会江苏调解中心作为鼓楼法院特邀调解组织接受委派开展诉前调解。受案后，调解员联系双方当事人组织调解，双方达成和解协议，并当即向鼓楼法院申请做司法确认，给和解协议增加了法律保障。

案情分析

一、阴阳合同等导致无法通过企业内部合规审核

双方对事实无争议，但对于究竟是谁的责任导致2024年5月后场地无法正常承租，双方产生了巨大分歧。健康公司认为虽然建筑公司2024年5月后就不使用场地，但是因为建筑公司家具等占用了场地，导致场地无法正常出租。

建筑公司认为，因为健康公司不具备经营资格，无法正常开具发票；且从签订房屋租赁合同起，健康公司就多次要求签订阴阳合同，主体资格不明。以上种种行为，最终导致建筑公司内部合规审核通不过，只能要求提前解除房屋租赁合同。

调解员了解了双方争议点后，从阴阳合同违法性及责任承担角度出发，对双方进行了普法教育，并建议双方友好协商解决租金纠纷。经过协商，双方约定在2024年12月31日前付款。健康公司同意自和解协议签订并申请做司法确认之日起，提前解除房屋租赁合同，同意建筑公司搬离办公场所。

二、违约金30%面临着合规合法审核

在确定提前解除合同的前提下，建筑公司应当支付的费用及违约金数额成为本案焦点，双方随即进入对账环节。

双方就30%违约金产生激烈争辩。健康公司坚持按合同约定比例，建筑公司则认为公司合规管理不允许有高达30%的违约金，如果按30%支付，会产生新的合规问题。

经请示法院，调解员结合法院判例，建议违约金按不超过同期LPR利率4倍计算，超过部分容易被视为高利贷，不受法律支持和保护。经过调解员耐心分析和引导，双方最终同意违约金按当天LPR利率的4倍即13.8%重新计算违约金。

三、物业费用突增，在线对账巧化解

在核对建筑公司未结物业费用中，物业给出了高达2万元的物业服务费、公摊电费等物业费用。建筑公司认为已经支付过一部分，只有4000元左右未结。

调解员当即通过腾讯视频会议的方式，将建筑公司、健康公司和物业负责人微信拉进会场，当即组织三方进行在线对账。经过在线展示财务收付款凭证、银行流水存根等方式，三方对建筑公司应付物业费用取得了一致意见。

启示建议

一是要高度重视企业合规管理。本案是一起因企业内部合规建设缺失而引发诉讼纠纷的典型案例。正常情况下，企业通过建立健全合规制度，明确经营行为的边界与规范，能够有效降低因违反法律法规而产生的诉讼风险。但在本案中，建筑公司经办人员事先的违规操作，使企业租赁关系陷入高法律风险状态。并且，当公司内部合规审核问题暴露后，建筑公司经办人员采取简单粗暴的直接撤离止损方式，未妥善处理遗留的法律问题，最终致使公司被诉至法院，被要求偿还办公场所空置期间的租金、违约金、物业费等各项费用，进而使公司面临更大的合规风险。

二是企业合规管理务必落到实处。企业合规管理，不能仅仅满足于内部合规管理流程审核通过，而应是能够切实落地，让企业员工从内心认可并遵循的合规体系，是能够妥善处理企业遗留问题、提升企业形象与声誉的有效机制。企业合规建设，任重而道远。

案件来源：中国贸促会江苏调解中心